Ihr neunjähriges Mietengagement im Rahmen des Scellier-Systems läuft aus, und Sie fragen sich, was Sie mit Ihrer Immobilie tun sollen. Weitervermieten, verkaufen, das Steuersystem wechseln: Es gibt Optionen, aber nicht alle sind je nach Ihrer Situation gleichwertig. Die Mechanismen der Verlängerung und deren steuerliche Konsequenzen zu verstehen, hilft, einen über fast ein Jahrzehnt erworbenen Vorteil nicht zu verlieren.
Scellier-Intermediär und Ende des Steuervorteils: was sich konkret ändert
Bevor wir über Verlängerungen sprechen, müssen wir zwischen zwei Versionen des Systems unterscheiden. Der klassische Scellier bot einen Steuerabzug über neun Jahre, Punkt. Eine Verlängerung ist in diesem Fall nicht möglich: Der Steuervorteil endet im neunten Jahr.
Lesetipp : So profitieren Sie von der Verlängerung des Scellier-Programms nach 9 Jahren Investition
Der Scellier-Intermediär (oder sozial) hingegen erlaubte es, das Mietengagement um Zeiträume von drei Jahren bis zu insgesamt fünfzehn Jahren zu verlängern. Diese Verlängerung generierte einen zusätzlichen Abzug auf die Mieteinnahmen. Wenn Sie eine Immobilie unter diesem Regime besitzen, basiert die Verlängerung des Scellier nach 9 Jahren auf einem präzisen Formalismus, und jede Verzögerung bei der Erklärung kann dazu führen, dass Sie den Steuervorteil verlieren.
Ein Punkt, den die üblichen Leitfäden selten erwähnen: Laut Informationen von exactimmo.fr verschwinden die Steuervorteile des Scellier-Intermediärs vollständig am 1. Januar 2026 für Investitionen, die vor 2012 getätigt wurden. Nach diesem Datum unterliegen Ihre Mieteinnahmen der allgemeinen Besteuerung, ohne Möglichkeit der Abschreibung.
Ergänzende Lektüre : So beenden Sie Ihren LMNP-Status: Wesentliche Schritte und praktische Tipps
Verlängerungsverfahren Scellier-Intermediär: Formular und Fristen
Haben Sie sich entschieden, Ihr Mietengagement zu verlängern? Hier ist, was das praktisch bedeutet.
Die Verlängerung ist nicht automatisch. Sie müssen sie bei Ihrer Steuererklärung im Jahr nach dem Ende der ursprünglichen neunjährigen Frist formal einreichen. Konkret erfolgt dies durch die Unterzeichnung eines neuen Mietengagements auf dem entsprechenden Steuerformular (Erklärung 2044 oder 2044 speziell je nach Ihrem Regime).
- Überprüfen Sie, ob Ihre Immobilie weiterhin die Miet- und Einkommensobergrenzen für den Mieter in der geografischen Zone des Wohnraums einhält.
- Verfassen Sie ein ergänzendes Mietengagement für einen Zeitraum von drei Jahren, das einmal erneuert werden kann (also maximal sechs zusätzliche Jahre).
- Fügen Sie dieses Engagement Ihrer Steuererklärung für Mieteinnahmen innerhalb der gesetzlichen Fristen bei, andernfalls betrachtet die Steuerbehörde, dass Sie auf die Verlängerung verzichtet haben.
- Bewahren Sie eine Kopie des laufenden Mietvertrags und die Nachweise über die Einkünfte des Mieters auf, da eine Steuerprüfung sich über die gesamte Dauer des Engagements erstrecken kann.
Jede Verzögerung oder Vergessenheit bei der Erklärung führt zum endgültigen Verlust des Vorteils. Es gibt kein Verfahren zur Nachholung.
Besteuerung der Mieten nach neun Jahren: unmöbliert oder Umstieg auf möbliert
Warum verdient diese Wahl so viel Aufmerksamkeit? Weil das Ende des Scellier die Nettorentabilität Ihrer Investition radikal verändert.
Unmöbliert bleiben
Wenn Sie nicht verlängern oder im klassischen Scellier sind, werden Ihre Mieten nach dem allgemeinen Steuerrecht der Mieteinnahmen besteuert. Sie können bestimmte Kosten (Arbeiten, Darlehenszinsen, Versicherung) abziehen, aber der steuerliche Druck steigt deutlich ohne den Scellier-Abzug.
Ein Vorteil bleibt jedoch bestehen: Sie sind nicht mehr an die Mietobergrenzen des Systems gebunden. Sie können daher die Miete auf das Niveau des lokalen Marktes anheben, was die Steuererhöhung teilweise ausgleicht.
Umstieg auf möbliert (LMNP)
Der Wechsel zum Status eines nicht-professionellen Vermieters bleibt eine häufig in Betracht gezogene Strategie. Das reale Regime des LMNP ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar abzuschreiben, was die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieten reduziert.
Zwei Vorsichtsmaßnahmen sind zu beachten. Erstens bringt die laufende Steuerreform die Regime für unmöblierte und möblierte Vermietungen allmählich näher zusammen für alte Immobilien, die im VEFA unter Scellier erworben wurden, was den historischen steuerlichen Unterschied verringert. Zweitens erfordert der Wechsel zu möbliert, dass Sie dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen des unmöblierten Mietvertrags kündigen, also eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf.
Verkauf der Scellier-Immobilie nach neun Jahren: was zu erwarten ist
Nach der Verpflichtungsperiode zu verkaufen, ist eine legitime Option, insbesondere wenn der potenzielle Gewinn erheblich ist oder die Nettomietrendite gesunken ist.
Bevor Sie zum Verkauf schreiten, berechnen Sie die steuerlichen Auswirkungen des Immobiliengewinns. Der Abzug für die Haltedauer gilt ab dem sechsten Jahr. Nach neun Jahren Haltedauer profitieren Sie bereits von einem teilweisen Abzug, aber die vollständige Befreiung von der Wertsteigerungssteuer tritt erst nach zweiundzwanzig Jahren für die Einkommensteuer ein.
Wenn Ihr Immobilienkredit noch läuft, überprüfen Sie die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung. Einige Verträge sehen Entschädigungen vor, die den Nettogewinn schmälern.
- Schätzen Sie den aktuellen Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der für 2026 vorgesehenen Überprüfung der Mietwerte, die die Attraktivität der Wohnung für einen zukünftigen Käufer-Investor verändern kann.
- Vergleichen Sie die Nettorendite nach Steuern eines Verbleibs in der Vermietung mit dem Nettogewinn eines Verkaufs, der in ein anderes Investment reinvestiert wird.
- Berücksichtigen Sie die mögliche Leerstandszeit: Eine leere Immobilie verkauft sich leichter, aber jeder Monat ohne Miete belastet die Gesamtrentabilität.
Vermögensarbitrage: behalten, verlängern oder reinvestieren
Die Antwort hängt von drei konkreten Parametern ab: Ihrem Grenzsteuersatz, dem Zustand des Mietmarktes in der Region der Immobilie und Ihrem Haltedauer-Horizont.
Ein Investor in einer hohen Steuerklasse hat großes Interesse daran, zu einem Regime zu wechseln, das abzugsfähige Kosten generiert (LMNP im realen oder steuerlichen Defizit durch Arbeiten). Ein gering besteuerter Investor kann die unmöblierte Vermietung ohne Verlängerung beibehalten, da die allgemeine Besteuerung tragbar bleibt.
Die erhöhte Starrheit der Verpflichtungsdauern in den aktuellen Systemen macht auch das Arbitrage schwieriger. Im Gegensatz zum Scellier-Intermediär, der flexible Verlängerungen in drei-Jahres-Abschnitten erlaubte, bieten die aktuellen Systeme weniger Flexibilität beim Ausstieg.
Welche Option auch immer gewählt wird, lassen Sie Ihre Situation von einem Vermögensberater vor Ablauf der neun Jahre bewerten. Sobald das Datum ohne Handlung vergangen ist, schließen sich einige Türen endgültig.