Die Übertragung eines unter dem LMNP-Regime betriebenen Vermögenswerts löst systematisch eine Besteuerung des Gewinns aus, selbst im Falle eines nicht realisierten Gewinns. Die Einstellung der Tätigkeit führt zur Verpflichtung, eine spezifische Erklärung bei den Finanzbehörden einzureichen, andernfalls drohen Nachzahlungen oder Strafen. Bestimmte Aufwendungen, die in den letzten Geschäftsjahren festgestellt wurden, können in bestimmten Fällen weiterhin steuerliche Auswirkungen nach der Streichung haben.
Das Ende des LMNP-Status verstehen: Häufige Gründe und Punkte der Aufmerksamkeit
Das Ende des LMNP-Status ist niemals eine banale Formalität. Mehrere Situationen führen zur Beendigung der möblierten Vermietung: der Verkauf der Immobilie, die Umwandlung in eine unmöblierte Vermietung, eine Zweckänderung zur Nutzung als Hauptwohnsitz oder der Wechsel zum LMP-Status. Jeder Kontext bringt seine eigenen Konsequenzen mit sich, sowohl steuerlich als auch administrativ.
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Den LMNP-Regime zu verlassen, bedeutet, die Auswirkungen auf die Besteuerung und die Einkünfte zu antizipieren. Die Grenze zwischen professioneller möblierter Vermietung und nicht-professioneller bleibt schmal: die Schwellenwerte überschreiten, eine Veränderung der familiären Situation erleben oder die Tätigkeit einstellen, jedes Detail zählt. Das Datum der Beendigung bestimmt die Steuererklärung und die Verteilung der Aufwendungen. Ein Punkt, den es genau zu beobachten gilt.
Die Eigentümer müssen auch ein Auge auf die nicht abziehbaren Abschreibungen und mögliche latente Gewinne haben. Dabei geht es um die Abwägung zwischen Wiederverkauf und Wechsel des Regimes, Haltedauer, Art der Service-Wohnungen oder nicht… Diese Parameter verändern die Situation für die Berechnung der Steuer. Die Beendigung der LMNP-Tätigkeit erfolgt oft im Rahmen eines Verkaufs, aber nicht immer: Es kommt häufig vor, dass eine Immobilie persönlich zurückgenommen wird.
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Um Fehltritte zu vermeiden, ist es besser, sich auf Ratschläge zur Beendigung des LMNP zu stützen, die auf jede Situation zugeschnitten sind. Die Einhaltung der Fristen für die Erklärung und eine gute Koordination mit der Finanzverwaltung bleiben der beste Weg, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Welche Schritte sind notwendig, um das LMNP-Regime ruhig zu verlassen?
Die Beendigung der LMNP-Tätigkeit geschieht nicht leichtfertig. Sobald die Entscheidung getroffen ist, ist es besser, Schritt für Schritt voranzugehen. Erste Formalität: das Ende der Tätigkeit beim Finanzamt für Unternehmen zu melden. Das Formular P2-P4i, das online verfügbar ist, ermöglicht es, diesen Austritt bei der Finanzverwaltung zu dokumentieren. Die Angabe des Beendigungsdatums ist besonders wichtig für die weitere Vorgehensweise.
Die einzuhaltenden administrativen Schritte
Hier sind die unverzichtbaren Schritte, die bei der Beendigung durchzuführen sind:
- Das Formular zur Erklärung der Beendigung der Tätigkeit innerhalb von dreißig Tagen ausfüllen.
- Eine Steuererklärung zur Beendigung übermitteln, die die Buchhaltung der LMNP-Tätigkeit abschließt.
- Alle Dokumente an das zuständige Finanzamt senden, dem die Immobilie unterliegt.
Die Steuererklärung zur Beendigung muss alle letzten Einkünfte aus der möblierten Vermietung enthalten, unabhängig davon, ob sie unter dem micro-BIC oder dem realen Regime fallen. Im Falle des realen Regimes umfasst die Steuererklärung die Schlussbilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung sowie den detaillierten Abschreibungsstatus. Dieser technische Aspekt erfordert besondere Aufmerksamkeit: Jeder Fehler oder jede Auslassung kann den Prozess verlangsamen und den Austausch mit der Verwaltung verlängern.
Der Wechsel zu einer unmöblierten Vermietung oder der Verkauf der Immobilie erfordert eine Anpassung der Besteuerung auf die Wertsteigerung und das Management der Abschreibungen. Die Kohärenz zwischen der Beendigungserklärung und der jährlichen Erklärung ist unerlässlich, um jegliche Anfechtung zu vermeiden.
Besteuerung, Buchhaltung, Wiederverkauf: Was sich konkret bei der Beendigung der Tätigkeit ändert
Das Ende des LMNP-Status bedeutet, auf neuen Grundlagen in Bezug auf die Besteuerung zu starten. Der Vorteil der Abschreibungen, der bisher den steuerpflichtigen Betrag der Mieteinnahmen reduzierte, entfällt. Zum Zeitpunkt der Beendigung prüft die Finanzverwaltung den Wert der Immobilie und die Frage der Wertsteigerung gewinnt an Bedeutung.
Die Berechnungsmethode hängt von der weiteren Verwendung des Vermögenswerts ab. Im Falle eines Verkaufs wird die Immobilienwertsteigerung auf Basis des Kaufpreises ermittelt, vermindert um die vorgenommenen Abschreibungen. Diese Rückführung der Abschreibungen kann für einige eine unerwartete Besteuerung zur Folge haben. Im Gegensatz dazu, wenn die Immobilie in eine unmöblierte Vermietung übergeht, fällt sie unter das Regime der Einkünfte aus Grundstücken: neuer Rahmen, neue Erklärung, Wegfall der Vorteile, die mit der möblierten Vermietung verbunden sind.
Es ist auch notwendig, die Liquidation der CFE (Unternehmenssteuer) durchzuführen, die anteilig auf die Tätigkeit im Jahr berechnet wird. Die Mehrwertsteuer betrifft nur die in Service-Wohnungen mit gewerblichem Mietvertrag vermieteten Immobilien, und die Regularisierung erfolgt anteilig.
Das steuerliche Regime BIC, ob real oder mikro, weicht bei der Beendigung der Tätigkeit des nicht-professionellen Vermieters einem klassischen Verfahren. Dieses Übergangsjahr erfordert die gleichzeitige Verwaltung von zwei Besteuerungen. Strenge und Voraussicht werden dann zu den besten Verbündeten, um diesen Übergang reibungslos zu gestalten.
Das endgültige Ende der LMNP-Tätigkeit bedeutet, eine neue patrimoniale Seite aufzuschlagen. Der Steuerkalender ändert sich, die buchhalterischen Referenzen ebenfalls. Jeder ist aufgefordert, die Fortsetzung zu schreiben und dabei die Fallstricke zu vermeiden, die hinter den Zeilen eines Formulars verborgen sind.